Thực trạng bất động sản tại VN – 1 triệu tỷ đồng đọng vốn
Vũ Hoàng, phóng viên RFA
2012-11-04
Với 1 triệu tỷ đồng bị ứ đọng trong khu vực bất động sản, một mắt xích trong nền kinh tế bị tê liệt, khiến cả cỗ máy kinh tế trở nên rệu rã, Vũ Hoàng có bài tìm hiểu về thực trạng những gì đang diễn ra.
Một công trình xây dựng bị tạm ngưng
ở Hà Nội, ảnh chụp hôm 28-07-2012.
Gấp hai tổng dự trữ ngoại tệ
Trong phiên thảo luận Quốc hội về tình hình kinh tế hôm 31/10, khi đề cập đến các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng trích số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết số nợ tín dụng liên quan tới bất động sản lên đến xấp xỉ 1 triệu tỷ đồng. Con số 1 triệu tỷ đồng này nếu quy đổi ra đô la sẽ là 50 tỷ đô la, lớn hơn gấp hai tổng số dự trữ ngoại tệ của cả Việt Nam tính đến hết quý 3 năm nay, thực sự đó là một điều hết sức nguy hiểm, vì khả năng “cứu cánh” đối với lĩnh vực bất động sản từ Chính phủ sẽ không thể thực hiện được, đồng thời nó còn cho thấy lượng tiền chảy trong nền kinh tế đang bị đầu tư một cách lệch lạc, thiếu định hướng.Tình hình kinh tế bất động sản rất khó khăn. Bây giờ có tương đối nhiều công ty phá sản, do họ không có tiềm lực tài chính.Theo thống kê, cả nước hiện có gần 2,400 dự án xây dựng và bất động sản chiếm đến 71,000 ha đất đai, trong đó, số căn hộ chung cư là gần 16,500 căn hộ, hơn 4,000 nhà thấp tầng và trên 25,000 mét vuông văn phòng cho thuê vẫn đang trong tình trạng ế ẩm. Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến hết tháng 9, tính thanh khoản của 2 thị trường bất động sản lớn Hà Nội và TP HCM vẫn rất thấp, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trên thị trường chỉ khoảng từ 5 đến 7% so với tổng nguồn cung. Điểm lo ngại đối với thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở chỗ những sản phẩm cao cấp, đắt tiền là những sản phẩm đóng băng, trong khi lượng nhà ở hướng tới người dân có thu nhập thấp hoặc có diện tích vừa phải thì vẫn có thể tiêu thụ được nhưng lại không được chú ý xây dựng.
Ô. Nguyễn Hoàng Nam
Bản thân chính Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định bất động sản gặp khó khăn bởi cung vượt quá xa cầu, các nhà đầu tư bất động sản mới quan tâm đến thị trường cho những người giàu hoặc người có khả năng kinh tế, sản phẩm là các căn hộ hoặc chung cư cao cấp…Trong khi đó, đại bộ phận người dân cần những sản phẩm khiêm tốn qui mô nhỏ, giá rẻ thì không có. Nghịch lý này được giới chuyên gia đánh giá là do các chủ đầu tư đã định ra một chiến lược đầu tư không phù hợp với nhu cầu, cũng như khả năng chi trả của thị trường.
Niềm tin bị lung lay
Tòa nhà căn hộ cao cấp ở Hà Nội, ảnh chụp hôm 14-08-2011. RFA photo.
Giờ đây, khi nhắc đến ba từ “bất động sản” người tiêu dùng dường như bị “dị ứng,” bởi niềm tin của họ vào các doanh nghiệp bất động sản bị lung lay, nhất là khi các thông tin về nợ xấu ngân hàng do khu vực bất động sản gây nên, cũng như các con số doanh nghiệp trong lĩnh vực này giải thể vẫn không ngừng xuất hiện trên các mặt báo. Trong một lần trao đổi trước đây với chúng tôi, ông Nguyễn Hoàng Nam, giám đốc sàn giao dịch Info của Đại Dương, một tập đoàn chuyên về bất động sản cho biết nhận xét: “Tình hình kinh tế bất động sản rất khó khăn. Bây giờ có tương đối nhiều công ty phá sản, do họ không có tiềm lực tài chính. Chắc chắn sẽ có trên 50% bị phá sản, con số này có thể nói là tương đối chính xác; ở Hà Nội cũng vậy. Họ gặp khó khăn, chủ yếu là do định hướng sai. Họ dùng những vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn. Bài toán kinh tế này đã có rất nhiều doanh nghiệp mắc phải, ở nhiều nước khác cũng mắc phải chứ không chỉ riêng Việt Nam.”
Điều nguy hiểm sử dụng vốn ngắn hạn để đầu tư vào bất động sản mà ông Hoàng Nam nhắc đến là những rủi ro dễ gặp phải khi các nhà đầu tư mạo hiểm “lướt sóng”. Còn nhớ hồi năm 2009, khi thị trường bất động sản thăng hoa, người dân lũ lượt xếp hàng chờ mua, mà cũng có thể là để đầu cơ các căn hộ cao cấp. Tại thời điểm đó, một lượng lớn vốn được rút ra khỏi thị trường chứng khoán, chuyển sang địa ốc nhằm kiếm các khoản siêu lợi nhuận tại đây.
Khi đó, các nhà đầu tư tiếp tục sử dụng số lãi để quay vòng đầu tư vào nhà đất, vòng xoay đó cứ liên tục tiếp diễn. Ngoài ra, bản thân phía khách hàng, dưới hình thức hợp đồng góp vốn không theo quy định, chẳng hạn chưa có móng nhà đã huy động vốn, cũng diễn ra thường xuyên. Nguồn vốn “nóng” đổ ào ạt vào thị trường nhà đất, tạo nên những cơn sốt ảo kéo dài một thời gian dài và đây cũng là nguyên nhân tạo nên những “bong bóng” mà trong các năm tiếp theo 2011, 2012 phải gánh chịu. Phân tích về điều này, T.S Vũ Văn Hóa, phó Hiệu trưởng Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội nhận xét:
Ở Việt Nam thì một số chủ đầu tư đã không học những kinh nghiệm đó, mà người ta theo phương án chụp giật càng nhanh càng tốt và điều này dẫn đến sai lầm.“Việc sai lầm trong đầu tư bất động sản này tôi cho rằng nó đã có rất nhiều bài học không chỉ riêng Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới đã có. Nhưng ở Việt Nam thì một số chủ đầu tư đã không học những kinh nghiệm đó, mà người ta theo phương án chụp giật càng nhanh càng tốt và điều này dẫn đến sai lầm. Những người đầu tư bất động sản trước đây có lãi bao nhiêu thì bây giờ phải trả giá bấy nhiêu. Bởi vì người ta không lấy lãi đó để đầu tư sang ngành khác mà lại tiếp tục dấn sâu vào các dự án bất động sản khác. Mà như vậy những khoản lãi những năm trước đây thì nay trả giá cho bây giờ.”
TS Vũ Văn Hóa
Sự đóng băng của khu vực địa ốc cũng kéo theo sự trì trệ của hàng loạt các ngành nghề đi kèm, cụ thể như xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết bị điện, thép, xi măng và quan trọng nhất là sự an toàn của hệ thống ngân hàng và cuối cùng là cả nền kinh tế vĩ mô. Số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến đầu tháng 9 năm nay, ngành có chỉ số tồn kho tăng cao là xi măng, tăng hơn 50%; sắt, thép, gang tăng hơn 40% so với cùng thời điểm năm trước. Theo phân tích của T.S Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế Việt Nam thì từ năm 2005 đến nay, lĩnh vực bất động sản và xây dựng luôn chiếm từ 8-9% GDP và chúng có tính lan tỏa mạnh mẽ đối với nhiều vực lĩnh vực khác của nền kinh tế. Vì thế, khi một mắt xích bị khựng lại thì cả cỗ máy kinh tế bị đình trệ kéo theo là điều khó tránh khỏi.
Ông Trần Văn Tần, Trưởng phòng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước giải thích thị trường bất động sản trầm lắng trong thời gian qua là một trong những thủ phạm gây ra khó khăn cho nền kinh tế, phải chăng địa ốc là một “sát thủ dây chuyền”? Có thể nhìn nhận với hai đặc điểm là sử dụng nguồn vốn ngắn hạn đầu tư vào bất động sản và phân khúc thị trường nhà đất đi lệch với tín hiệu và nhu cầu thị trường, khu vực bất động sản đang tạo nên những “nghĩa địa chôn tiền.” Với tình hình kinh tế Việt Nam còn ảm đạm như hiện tại, những khó khăn của thị trường địa ốc nhiều khả năng vẫn còn tiếp diễn trong cả năm sau.
