"Nghĩa địa" chôn vốn.

 

Lượng căn hộ tồn kho cực lớn ở Hà Nội và TPHCM được Tiến sỹ Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam, ví là "nghĩa địa" chôn vốn.

Ông Thiên dẫn chứng, từ tính toán của Bộ phận nghiên cứu thuộc Dragon Capital, Hà Nội và TPHCM mỗi nơi hiện có khoảng 35.000 căn hộ đã sẵn sàng để bán. Trong bối cảnh thị trường đóng băng như hiện nay thì đó có thể coi là lượng hàng tồn kho bất động sản. Nếu mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng thì lượng vốn bị "chôn" là 70.000 tỷ đồng, nếu mỗi căn hộ có giá 2 tỷ đồng thì tổng số vốn bị nằm bất động này sẽ lên tới 140.000 tỷ đồng.

Hà Nội và TP. HCM mỗi nơi hiện có khoảng 35.000 căn hộ đã sẵn sàng để bán.

Mặc dù còn nhiều tranh cãi về số lượng căn hộ tồn kho thực tế ở Hà Nội và TP.HCM, nhưng rõ ràng hàng tồn đang và sẽ là vấn đề đau đầu với các doanh nghiệp địa ốc cũng như hệ lụy mà "cục máu đông" này gây ra cho nền kinh tế.

Tuy số liệu nghiên cứu của Công ty tư vấn, Bất động sản CBRE cho thấy, số lượng căn hộ không bán được ở Hà Nội và TP. HCM không lớn như con số ông Thiên đưa ra hoặc một số báo đăng tải (có báo nói Hà Nội tồn kho 100.000 căn và con số này ở TP. HCM là 47.000 căn), nhưng thực tế lượng căn hộ tồn đọng đã tăng lên nhanh chóng trong năm qua.

Nếu như từ năm 2009 trở về trước, cứ có dự án nào mới tung ra thị trường là người mua đổ xô đến khiến cho lượng căn hộ tồn kho gần như không có thì đến cuối năm 2010, Hà Nội đã có 4.100 căn hộ không bán được. Mặc dù lượng căn hộ tiêu thụ được trong năm 2010 và 2011 vẫn khá lớn, nhưng do nguồn cung căn hộ mới năm 2011 tại Thủ đô lên tới 29.200 căn nên lượng căn hộ tồn đọng đến cuối 2011 đã tăng 4 lần so với năm trước với 16.500 căn vẫn chờ khách mua.

Tuy số lượng căn hộ mới được tung ra thị trường từ đầu năm đến nay rất thấp, nhưng do sức tiêu thụ kém nên theo CBRE, số lượng căn hộ chưa bán được tại Hà Nội cho đến nay đã vượt con số 21.000. Tại TP. HCM, lượng căn hộ tồn đọng bắt đầu tăng lên và vượt 5.000 căn từ giữa năm 2010. Trong suốt năm 2011 và nửa đầu năm nay, lượng hàng tồn kho ở thành phố này luôn đứng ở mức trên 18.000 căn.

Mất bao lâu mới giải phóng hết lượng căn hộ tồn đọng?

Đây là một câu hỏi cực kỳ hóc búa, khó có thể tìm được câu trả lời thỏa đáng. Có chuyên gia cho rằng, để giải phóng lượng căn hộ tồn kho ở Hà Nội phải mất 3 năm, nhưng cũng có chuyên gia dự đoán có thể mất 5 - 7 năm.

Theo nghiên cứu của CBRE, từ năm 2009 trở về trước, bình quân mỗi năm Hà Nội bán được khoảng 5.000 căn hộ. Năm 2009 có thể coi là thời kỳ hoàng kim của thị trường căn hộ Hà Nội khi xuất hiện những dòng người xếp hàng hoặc tranh mua căn hộ ở một số dự án như: Lê Văn Lương Residentials, Mulberry Lanes và Indochina Plaza Hanoi. Nhờ đó, các doanh nghiệp bán được trên 16.000 căn hộ trong năm 2009. Trong năm 2010 và 2011, thị trường bất động sản bắt đầu giảm tốc, nhưng sức tiêu thụ căn hộ tại Hà Nội vẫn đạt mức khá cao, bình quân mỗi năm bán được khoảng 13.000 căn.

CBRE không đưa ra thống kê số căn hộ bán được từ năm 2009 trở về trước tại TP. HCM, nhưng công ty tư vấn này khẳng định rằng, năm 2010 là năm mà sức tiêu thụ đạt mức kỷ lục tại thành phố này, với 13.200 căn hộ.

Thế nhưng sang năm 2011, số lượng căn hộ tiêu thụ được đã giảm một nửa so với năm trước đó, tương đương với khoảng 6.000 căn.

Từ giữa năm ngoái, nhiều chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại vào giữa năm nay sau khi lãi suất cho vay của ngân hàng giảm. Mặc dù đúng là lãi suất cho vay đối với bất động sản đã giảm từ mức kỷ lục 20-23%/năm xuống còn 13-15%/năm, nhưng trái với kỳ vọng, tốc độ tiêu thụ căn hộ tại hai thị trường lớn nhất cả nước này lại giảm sút thê thảm, nếu không nói là gần như tê liệt từ đầu năm đến nay.

Tuy CBRE không đưa ra con số cụ thể về lượng căn hộ đã bán được trong năm nay, nhưng lại khẳng định rằng, trong 6 tháng đầu năm, lượng căn hộ bán được ở TP. HCM giảm tới 82% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, nếu tính lượng căn hộ tồn kho đến cuối năm ngoái là 16.500 căn, cộng với lượng căn hộ mới tung ra bán từ đầu năm đến nay khoảng 6.200 căn, trong khi số lượng căn hộ tồn kho hiện là 21.000 căn, có thể thấy, số lượng căn hộ bán được từ đầu năm đến nay đã sụt giảm thê thảm như thế nào so với những năm trước đây. Nếu từ nay đến cuối năm mà thị trường bất động sản không có gì thay đổi (mà khả năng này rất cao) thì lượng căn hộ tiêu thụ được tại Hà Nội trong năm nay sẽ đạt mức thấp kỷ lục trong gần 10 năm trở lại đây.

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Các doanh nghiệp còn phải cạnh tranh với chính khách hàng của mình - những người chấp nhận lỗ để bán lại căn hộ với giá thấp hơn nhiều so với giá gốc của chủ đầu tư.

Các doanh nghiệp có lượng căn hộ tồn đọng lớn đang đứng trước tình thế tiến thoái lưỡng nan. Theo ước tính của CBRE đưa ra hồi đầu năm nay, trong năm 2012, sẽ có khoảng 20.000-22.000 căn hộ mới được tung ra thị trường Hà Nội. Nếu cộng với lượng hàng tồn từ cuối năm ngoái thì nguồn cung năm nay lên tới 38.000 căn.

Giả sử sức tiêu thụ của thị trường đạt mức như năm 2010 và 2011 (mà điều này gần như là không tưởng trong bối cảnh kinh tế thế giới và Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn và tăng trưởng thấp trong năm 2013) thì cũng phải mất hơn 3 năm mới giải phóng được lượng cung này.

Tuy vậy, các doanh nghiệp có thể cảm thấy sức ép từ các dự án mới trong năm nay không thực sự lớn như dự đoán, vì trong 3 quý đầu năm, lượng căn hộ mới được tung ra tại Hà Nội chỉ khoảng 6.200 căn, thấp hơn rất nhiều so với con số dự đoán cho cả năm.

Nhưng không vì thế mà các doanh nghiệp địa ốc có thể yên tâm, bởi các chuyên gia CBRE cho rằng, các doanh nghiệp "mỗi sớm mai tỉnh dậy vò đầu bứt tai" vì phải làm thế nào để bán được căn hộ vì họ còn phải cạnh tranh với chính khách hàng của mình - những người đang sẵn sàng chấp nhận lỗ để bán lại căn hộ với giá thấp hơn rất nhiều so với giá gốc của chủ đầu tư. Trong một thị trường có tính đầu cơ rất cao như Hà Nội thì việc các nhà đầu tư thứ cấp bán tháo với giá thấp hơn giá gốc từ 5-10 triệu đồng/m2 đã tạo sức ép đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản. Khi sức ép bán tháo từ các nhà đầu tư thứ cấp càng lớn thì những căn hộ tưởng chừng như đã bán được tới người tiêu dùng cuối cùng lại quay trở lại thị trường, tạo thêm lượng cung mới, khiến cho lượng căn hộ tồn đọng và cung mới còn lớn hơn nhiều so với con số thống kê được.

Theo Ngọc Sơn